Como usar a calculadora de financiamento
- Informe o valor do imóvel (valor do empréstimo) e, se houver, o valor da entrada.
- Digite a taxa de juros anual e o prazo em meses (por exemplo: 360 meses para 30 anos).
- Escolha o sistema de amortização: SAC (parcelas decrescentes) ou Price (parcelas mais constantes).
- Clique em “Calcular” para ver parcelas, juros, saldo devedor e a tabela de amortização completa.
- Se quiser, adicione amortizações extras em meses específicos para simular redução de prazo ou redução da parcela.
O que é financiamento imobiliário e como funcionam juros e amortização
No financiamento imobiliário, você paga o imóvel ao longo do tempo em parcelas. Cada parcela geralmente é composta por juros (custo do dinheiro) e amortização (parte que de fato reduz o saldo devedor).
Com o passar dos meses, o saldo devedor tende a cair. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, a parte de juros costuma diminuir ao longo do tempo, enquanto a amortização pode se manter constante (SAC) ou variar para manter a parcela mais estável (Price).
SAC vs Price: qual a diferença?
SAC e Price são formas de distribuir juros e amortização ao longo do tempo. O custo total e o perfil das parcelas podem mudar bastante.
Sistema SAC (amortização constante)
No SAC, a amortização é (aproximadamente) constante. Isso faz com que as parcelas normalmente comecem mais altas e diminuam mês a mês, porque os juros caem conforme o saldo devedor diminui.
Tabela Price (parcelas mais constantes)
Na Price, a parcela tende a ser mais constante no início. A composição muda: você paga mais juros no começo e vai amortizando mais ao longo do tempo.
Dica: use o simulador para comparar o total de juros e o valor da primeira/última parcela em cada sistema.
Como ler a tabela de amortização
A tabela de amortização mostra, mês a mês, como o seu financiamento evolui. Em geral, você verá colunas como:
- Saldo inicial: quanto você ainda deve no começo do mês.
- Juros: o valor pago de juros naquele mês (calculado sobre o saldo).
- Amortização: a parte da parcela que reduz o saldo devedor.
- Prestação: a soma (ou composição) que você paga no mês.
- Saldo devedor: quanto você ainda deve após o pagamento do mês.
Amortização extra: reduzir prazo ou reduzir parcela
Amortizações extras são pagamentos adicionais (fora da parcela normal) que diminuem mais rapidamente o saldo devedor. Isso costuma reduzir juros totais e pode encurtar o financiamento.
No simulador, você pode escolher o efeito da amortização extra:
- Reduzir prazo: você mantém parcelas parecidas e termina antes (menos meses).
- Reduzir parcela: você alonga o efeito no tempo e busca parcelas menores, mantendo (aproximadamente) o prazo.
O efeito exato depende do contrato do banco e do sistema de amortização. Use o resultado como estimativa e confirme as regras com a instituição financeira.
Exemplo de simulação (e como interpretar o resultado)
Uma simulação bem feita ajuda a comparar cenários e entender o custo total do financiamento — não apenas o valor da parcela.
Exemplo (valores ilustrativos)
- Valor do empréstimo: R$ 500.000
- Entrada: R$ 100.000
- Juros: 10% ao ano
- Prazo: 360 meses
O que observar
- Total de juros pagos: útil para comparar SAC vs Price.
- Primeira e última parcela: mostra o “perfil” do seu fluxo de caixa.
- Saldo devedor ao longo do tempo: importante se você pretende amortizar ou vender antes do fim.
Ferramentas relacionadas para tomar melhores decisões
Se você quiser aprofundar a análise, essas calculadoras podem ajudar a comparar cenários e entender retorno/custo líquido.
Aviso importante
Esta calculadora é educativa e pode não incluir custos como CET, seguros, tarifas, impostos e regras específicas do seu contrato. Use os resultados como estimativa e valide com o banco/consultor.